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Der Trend geht zu indirekten Immobilienanlagen.
28. August 2019 - Schweizer Immobilien gehören zu den beliebtesten Anlageklassen von Pensionskassen. Gleichzeitig verschlechtert sich die Verfassung des Immobilienmarkts. Wie navigieren die Vorsorgeeinrichtungen in diesem anspruchsvollen Umfeld? Eine neue Studie zu Immobilien-Anlagestrategien liefert Antworten.
Unabhängig ihrer Rechtsform sind Schweizer Pensionskassen nach wie vor an einem Ausbau ihrer Immobilienquote interessiert. Privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Pensionskassen agieren jedoch verschieden - sie unterscheiden sich in ihrer Anlagestruktur.
Zu diesen Erkenntnissen kommt die neue Studie "Immobilien-Kapitalanlagestrategien von Schweizer Pensionskassen: Eine theoretische und empirische Untersuchung" die Marcel Konrad, Real Estate Portfolio Manager, im Rahmen der Abschlussarbeit für den Masters of Advanced Studies in Real Estate des Centers for Urban & Real Estate Management (CUREM) der Universität Zürich durchgeführt hat.
In dieser Studie, die auch im diesjährigen Band Immobilienwirtschaft aktuell publiziert wurde, analysiert Konrad - gestützt auf die Pensionskassenstudie der swissinvestkb Vorsorge AG - die Abhängigkeiten zwischen den Charakteristiken der Pensionskasse und ihrer jeweils gewählten Immobilien-Anlagestrategie sowie die zugrundeliegenden Beweggründe.
Die Analyse zeigt, dass der seit Jahren anhaltende Strukturwandel von direkten hin zu indirekten Immobilienanlagen (siehe Grafik) in erster Linie von den privatrechtlichen Pensionskassen getrieben wird. Die Beweggründe sind die Diversifikationsmöglichkeit, Marktkenntnisse des Managements sowie Liquidität der Produkte. Eine allfällig bessere Performance der indirekten Immobilienanlagen gegenüber direkt gehaltenen Immobilien oder angestrebte Kostensenkungen spielen erstaunlicherweise nur eine untergeordnete Rolle. Öffentlich-rechtliche Institute hingegen bevorzugen nach wie vor die direkte Anlage. Sie messen der besseren Liquidität indirekter Produkte geringere Bedeutung bei und haben hohes Vertrauen in den Wissensvorsprung des eigenen, internen Immobilienmanagements.
Des Weiteren zeigt sich, dass Pensionskassen mit einer hohen Zielrendite und einem hohen Leistungsversprechen gegenüber den Versicherten eine deutlich höhere Zielallokation in Immobilien verfolgen als Kassen mit tieferen Zielrenditen. Daraus lässt sich ableiten, dass eine hohe Renditeerwartung mit einem grossen Vertrauen in Immobilien einhergeht.
Die vollständige Studie auf Deutsch aufrufen (Quelle: CUREM).
Marcel Konrad ist seit 2017 als Real Estate Portfolio Manager bei swissinvestkb Invest tätig und verantwortet im Mandatsverhältnis Immobiliendirektanlagen. Er verfügt über einen Master der Universität St. Gallen mit Schwerpunkt Accounting and Finance. 2018 erlangte er den Master of Advanced Studies UZH in Real Estate vom Center for Urban & Real Estate Management (CUREM) der Universität Zürich.